5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(g当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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