OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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